文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是(shì)对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客户(hù)为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十(shí)年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(z危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高hù)房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售(shòu)商品房制度(dù)，先后出台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分(fēn)房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房，解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解决(jué)了房地产(chǎn)市场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进(jìn)程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年(nián)间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的(de)检(jiǎn)验验收后才(cái)能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方(fā危楼高百尺的危是什么意思，危楼高百尺的危是什么意思是危险还是高ng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是(shì)定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng)购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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