导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户(hù)购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过去二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发(fā)布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大(dà)类，一(yī)类是(shì)商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　pupil是什么意思 pupil是可数名词吗ng>三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流(liú)动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等(děng)基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足(zú)现(xiàn)代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延(yán)续(xù)，导致户数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新(xīn)的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人(rén)，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存(cún)在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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