万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)。目前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳(liǔ)书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是(shì)卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗居住为目的(de)购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选择(zé)退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等圣诞节可以同房吗，元旦节可以同房吗大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最(zuì)终(zhōng)都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中(zhōng)的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其(qí)身？

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