近两年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则(zé)更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于(yú)基(jī)金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高(gāo)三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级级(jí)副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另(lìng)一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价(jià)格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额(é)净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分(fēn)红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单(dān)价(jià)随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来(lái)自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个(gè)：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的(de)项目(mù)进(jìn)行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可(kě)以更(gèng)多(duō)关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来(lái)选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募(mù)说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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