文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)战狼3什么时候上映？国(guó)家一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国(guó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不(bù)能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金的分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行(xíng)的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到(dào)了(le)重(zhòng)要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡(gòng)献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确(què)规定了(le)开(kāi)发(fā)企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目(mù)工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在(zài)房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修(xiū)期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止(zhǐ)开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订战狼3什么时候上映？金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节(jié)，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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