导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持(chí)续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时(shí)代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是(shì)保障(zhàng)房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的(de)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学20为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹17年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大城市(shì)租赁一套房，为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹在房价较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需(xū)求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济为什么不宣传李兰娟了，李兰娟为何销声匿迹带(dài)、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势(shì)必(bì)会(huì)进一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没(méi)有或少有(yǒu)物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中央经济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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