近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收(shōu)益(yì)，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集材(cái)料(liào)和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正分(fēn)配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金(jīn)防碍哪个字错了，防碍哪个字错了并改正额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时(shí)需(xū)结合(hé)持有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到(dào)期后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的收益主要来自(zì)项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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