饱受争(zhēng)议的(de)二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合(hé)发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(j疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思ìn)年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐(jiàn)从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收费夹(jiā)带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务(wù)在(zài)内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其(qí)主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一个话题，便(biàn)是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原(yuán)则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北(běi)京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中(zhōng)介机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取(qǔ疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思)过程中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明(míng)确(què)服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综(zōng)合措施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合(hé)理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经(jīng)纪机构，但对(duì)市(shì)场影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的(de)细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行业健康(kāng)发(fā)展。同时，由(yóu)于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客研(yán)究院(yuàn)研(yán)究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一半的中介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样(yàng)的情形，因部分购房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交易中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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