近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资产的分红包括了(le)利(lì)润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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