饱受争议的(de)二(èr)手房交易(yì)中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布(bù)了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分(fēn)房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优势(shì)收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城(chéng)市发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从(cóng)开发商(shāng)过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员(yuán)李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过中介来(lái)完成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来(lái)对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费(fèi)的通知(zhī)》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条(tiáo)规定(dìng)：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèn正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗g)府定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在实(shí)际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗务过程中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的(de)房地产经纪机(jī)构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查处不按(àn)规定(dìng)明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反(fǎn)垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低(dī)的(de)原(yuán)则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费(fèi)过高的(de)经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来(lái)收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用(yòng)对(duì)市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两部门(mén)提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的(de)方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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