一线(xiàn)城(chéng)市，也不端着(zhe)了。

　　昨(zuó)天，深(shēn)圳取消(xiāo)二手房指导价的(de)消息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么(me)重要？首先二手房(fáng)指导价(jià)被(bèi)称(chēng)为“核(hé)弹级(jí)”政策，其(qí)次深圳几乎是最后一个还在“认真”实施(shī)这条政策的(de)城市，最后深圳是房(fáng)价前(qián)三的核心城市。所以(yǐ)，深圳的一举一动都具有风向标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳(zhèn)二(èr)手房指导价(jià)如果取(qǔ)消(xiāo)，首先有利于深圳二手房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总(zǒng)体回暖，最后深圳(zhèn)楼市回(huí)暖有利于全国楼市回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴蝶(dié)效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深(shēn)圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结束(shù)。传言称：二手(shǒu)房贷款不按官方参考价(jià)（指导价(jià)），银行核(hé)定房价以(yǐ)网签备案价和(hé)评估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消(xiāo)息(xī)，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式通知，目前(qián)仍按参考价办(bàn)理按揭(jiē)”。所以还需要(yào)持续的(de)关(guān)注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃(yuè)进(jìn)认(rèn)为(wèi)，本次(cì)政策大概率为真，更多(duō)体现为银行贷款(kuǎn)等领(lǐng)域按照(zhào)新的规则进行，但不会出(chū)台正式文(wén)件(jiàn)。

　　有时候，有些(xiē)事情，是不用发文(wén)件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房指导价横空出世。当时，深圳一口气公布了全市3595个小区的参考价(jià)，很多南山、福田、宝(bǎo)安中心区的高价盘，直(zhí)接按照当时的市场(chǎng)价打了5折(zhé)、6折(zhé)来“指(zhǐ)导”，银行只能按照指导价(jià)来计(jì)算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个(gè)例(lì)子，市场(chǎng)价(jià)1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七(qī)折即(jí)7拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？00万，那(nà)么首付3成210万，加上需要全款支付的部分，实际首付去到了510万，相当(dāng)于首(shǒu)付5成了（多给210万首付(fù)）。这直接让(ràng)大批(pī)量买家，失去了购房能力，相(xiāng)当(dāng)于强势“降杠(gāng)杆(gān)”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都(dōu)、三亚、西(xī)安(ān)、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确(què)实证明(míng)了(le)，这(zhè)条政策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月，根据安居客(kè)的统(tǒng)计，实(shí)施二手房指(zhǐ)导价(jià)的10个(gè)城(chéng)市，有8个挂牌价(jià)降了。

　　2022年受到(dào)疫(yì)情的影响，二手房更(gèng)是惨不忍(rěn)睹。以2022年(nián)12月数据为例，全国70个大中城市房价(jià)只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据(jù)深(shēn)圳(zhèn)乐(lè)有家研究中(zhōng)心数据显示：成交量上(shàng)，二(èr)手房(fáng)指导价(jià)出台当年，深圳二手住宅(zhái)成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩(zhǎn)，成交量同比下滑47％，全年成交量仅(jǐn)2.2万套(tào)，创(chuàng)近二十年最(zuì)低记录(lù)，相较2020市场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二(èr)手房指导(dǎo)价发布当(dāng)月相比，如今二手房(fáng)挂牌价(jià)低(dī)于及接(jiē)近(jìn)参考价的房(fáng)源占(zhàn)比大幅增(zēng)加。2023年一季度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只有真实(shí)经历其(qí)中(zhōng)的人(rén)，才(cái)能(néng)深切的感知(zhī)其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据(jù)说一(yī)位码(mǎ)农三年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果(guǒ)案例属实(shí)，买(mǎi)家(jiā)的(de)实际购房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平，叠加这三年的房贷和持有(yǒu)成本，差(chà)不(bù)多亏损(sǔn)超(chāo)千万。拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？>

　　深圳一(yī)大批(pī)人这两年(nián)感受到了太多(duō)“心(xīn)酸(suān)”。二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交量创下(xià)多年新低，学区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中介(jiè)的日子难过，投资(zī)客挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的基(jī)调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手房(fáng)指导价的城市陆(lù)陆(lù)续续低调退出，目前只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标(biāo)”意(yì)义明显

　　最近一(yī)线城市(shì)也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平(píng)衡家庭购房支持政(zhèng)策。上(shàng)海(hǎi)也考虑予(yǔ)以多(duō)孩家庭在(zài)新房计分制(zhì)度(dù)政策上(shàng)的支持。

　　从最新(xīn)公布的3月份70个大中(zhōng)城(chéng)市(shì)商(shāng)品住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州(zhōu)、深圳的(de)新房、二手房价格(gé)仍然是同(tóng)比去年(nián)依然是(shì)下降的(de)。

　　北京(jīng)、上海已(yǐ)经同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)了(le)，其他二线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥(féi)等城(chéng)市(shì)价格(gé)都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门(mén)联合(hé)发文，全面推动二手(shǒu)房(fáng)“带(dài)押过户”全国实施，这是一条(tiáo)被广(guǎng)泛(fàn)好评的新政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)部长倪虹近日(rì)更是指出：建筑(zhù)业、房地产企业要发挥(huī)国民经济“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到(dào)常识，从字面(miàn)理解一下(xià)这两个词(cí)，意思就(jiù)是(shì)——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压(yā)舱石如果压不住，小(xiǎo)船(chuán)不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上...

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