OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了(le)公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权(quán)益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租的可能事(shì)项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日(rì)上(shàng)市(shì)以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中已经披(pī)露(lù)张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇(yù)突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值(zhí)。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目(mù)前随着(zhe)二级(jí)市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很(hěn)适(shì)合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外(wài)，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示，若张(zhāng)江园区(qū)最(zuì)终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和核(hé)实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要(yào)一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张(zh结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少āng)江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解(jiě)释，张江(jiāng)光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户(hù)的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大(dà)厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的(de)成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募(mù)完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责人表示，张江集(jí)团(tuán)和张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台(tái)目标的(de)坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个(gè)资(zī)本(běn)平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现基金扩容(róng)的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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