文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么(me)来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)买房子是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的(de)分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房(fáng)市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期(qī)长的两大(dà)难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较(jiào)高，主要是(shì)因(yīn)为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张(zhāng)权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者(zhě)赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

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