万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的姿势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(z大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了hài)权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集(jí)团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房(fáng)子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法(fǎ)院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目(mù)的购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平米20万元的价格，都(dōu)令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对大龄剩男真的不能嫁吗，男人35岁没结婚基本上完了(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在(zài)2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家(jiā)。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部全部(bù)股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其(qí)身？

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