万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达(dá)追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属(shǔ)实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫(hè)集团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是(shì)万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支(zhī)付价嗤笑的意思款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付(fù)全部(bù)价(jià)款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价(jià)款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权交易所(suǒ)官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被(bèi)执行(xí嗤笑的意思ng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，上(shàng)述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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