文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不(bù)少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年(nián)代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地(dì)郑业成是否已婚 郑业成是几线演员产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地(dì)解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适(shì)居(jū)，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最(zuì)主要(yào)方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们(men)的(de)《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大(dà)开(kāi)发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无(wú)条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监(jiān)管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产(chǎn)，由保险公(gōng)司负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开(kāi)发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即(jí)可向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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