文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时(shí)代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般(bān)有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部(bù)房款，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐(qí)买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制(zhì)度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解(jiě)决了房企缺少资金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由购(gòu)房者支(zhī)付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一(yī)系列(liè)问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管(guǎn)资金(jīn)比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收(shōu)凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资(zī)金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和(hé)房(fáng)企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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