近两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济(jì)预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后(hòu)基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的(de)收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的(de)现金分(fēn形容君子的成语有哪些，形容君子的成语有哪些词语)红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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