导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括(kuò)大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，外科鼻祖是谁？然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施齐(qí)全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　外科鼻祖是谁？中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力外科鼻祖是谁？>

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日(rì)本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普显示城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必(bì)涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场(chǎng)带(dài)来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。