OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后(hòu)召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想(xi小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔ǎng)到仅过了(le)不到(dào)三周的时(shí)间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息(xī)的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核(hé)实工作(zuò)，并(bìng)同步(bù)启动了(le)应(yīng)急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金给了(le)我们一(yī)些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃(yuè)度的短期(qī)低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的(de)成(chéng)新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物(wù)业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身(shēn)需求和预算(suà小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔n)挑选区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一(yī)家，后续(xù)我们在资(zī)源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发的储(chǔ)备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容(róng)的第(dì)一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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