饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收取过高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席(xí)研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服(fú)务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍(shào)，目前房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新(xīn)后的(de)收费标准(zhǔn)，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服(郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公(gōng)示(shì)服(fú)务项目郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊、服(fú)务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务(wù)和延伸服(fú)务，应(yīng)当分别明确(què)服务项目(mù)和(hé)收费标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出(chū)具(jù)收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场监管(guǎn)部(bù)门会同有(yǒu)关部门依法查处不(bù)按规(guī)定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规(guī)纳入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善(shàn)、规范化，有(yǒu)利(lì)于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究(jiū)院研(yán)究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的(de)基(jī)础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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