5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要(yào)有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行(xíng)业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的(de)主要产品(pǐn)及(jí)服务为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自(zì)身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月(yuè)的(de)市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待(dài)它的基(jī)本(běn)面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

宝马大降价的原因，最近宝马为什么大降价　　

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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