近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红武警能打过特警吗期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额(é)的(de)REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均(jūn)为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配现金(jīn)决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓手，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经(jīng)济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低武警能打过特警吗(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)武警能打过特警吗合经济及市(shì)场的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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