饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定(dìng)经(jīng)纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价(jià)等十(shí)方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手房(fáng)交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为(wèi)及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话(huà)题，便(biàn)是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程(chéng)中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套(tào)1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部下(xià)发的(de)《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费标准(zhǔn)基(jī)础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示(shì)，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精神，北(běi)阿富汗改名现在叫什么京2015年(nián)取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相(xiāng)关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在(zài)服务过程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内容(róng)和收费标准(zhǔn)，不(bù)得(dé)混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依(yī)法依(yī)规纳入国家企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实阿富汗改名现在叫什么行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文(wén)鼓励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经(jīng)纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目(mù)前市场看，经纪(jì)服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在(zài)产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况(kuàng)，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交(jiāo)易中操作(zuò)的(de)透明度，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟(lín)称。

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