万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个(gè)位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程(chéng)价(jià)款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团(tuán)的“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了(le)多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录(lù)。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集简朴和俭朴的区别是什么，简朴和俭朴的区别在哪团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身(shēn)？

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