文(wén)：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的(de)本质是(shì)向(xiàng)善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已(yǐ)拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进行(xíng)预(yù)约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资(zī抚州市是哪个省的 抚州市是几线城市)金转给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购(gòu)买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的(de)支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大(dà)支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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