导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷(m宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思í)雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思trong>户均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(d宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思à)分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅(zhái)到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和(hé)生(shēng)产要素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预期。

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