导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹意味着(zhe)中国住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行(xíng)业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公(gōng)布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密三眼蟹为什么没人吃，世界上最恐怖的螃蟹切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例(lì)，从而我(wǒ)们(men)估算出(chū)2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程(chéng)度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老(lǎo)化、管道(dào)等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设(shè)施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性需(xū)求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明确(què)指出(chū)支持(chí)住(zhù)宅改(gǎi)善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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