导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图(tú)厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全(quán)国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数(shù)据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看(kàn)似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完(wán)全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要(yào)是以家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调(diào)查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大(dà)的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老(lǎo)旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。天盛长歌顾南衣身世是什么，天盛长歌顾南衣身世揭晓其中一居(jū)室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经(jīng)济(jì)带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工(gōng)作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限(xiàn)于(yú)城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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