饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源(yuán)客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于(yú)二(èr)手房交易成本较高鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星、交(jiāo)易周期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对(duì)称(chēng)等问(wèn)题，将(jiāng)鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星非(fēi)必要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业关注最多(duō)的(de)一(yī)个话(huà)题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收(shōu)费，按成交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资标鳄雀鳝危害有多大，鳄雀鳝的最大克星准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服(fú)务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延(yán)伸服务(wù)，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费(fèi)清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价(jià)，是(shì)否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是规范行业(yè)，打击(jī)收费过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当(dāng)前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看各城(chéng)市(shì)落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部(bù)分费用也可(kě)能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透明(míng)度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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