OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市(shì)场的(de)影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延(yán)续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT曾(céng)发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技的(de)事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件(ji认真地还是认真的写作业，认真的与认真地àn)，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出现波动(dòng)。”认真地还是认真的写作业，认真的与认真地一(yī)位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募(mù)路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披(pī)露(lù)的张江光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也(yě)趋于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了(le)对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈(tán)判中的储(chǔ)备租户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停(tíng)哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉(xī)新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及(jí)储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工(gōng)智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实际租户(hù)需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关负(fù)责(zé)人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大(dà)租户退租正(zhèng)好(hǎo)发生(shēng)在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xi认真地还是认真的写作业，认真的与认真地à)滑(huá)情况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的(de)分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大(dà)厦多是(shì)两千多平的(de)大平层(céng)，楼的(de)成(chéng)新度高一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千(qiān)平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了(le)一(yī)家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面(miàn)能更(gèng)加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的(de)坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们(men)非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的(de)一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了(le)一(yī)些突发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心(xīn)排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突(tū)发事件的所有负面(miàn)影(yǐng)响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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