5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在(zài)股票资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一(yī)些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力(lì)强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基(jī)金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第(dì)一(yī)季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要(yào白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现的(de)机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受(shòu)益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城(chéng)市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经(jīng)济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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