导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平(píng)，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规(guī)模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年(nián)以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二(èr)步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的(de)期(qī)房销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的(de)高(gāo)工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377础(chǔ)设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的(de)生活带(dài)来(lái)了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被美白精华一次用多少量，美白精华一次用多少量377拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的(de)中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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