近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)的一寸多少厘米公分 一寸是几个手指分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基一寸多少厘米公分 一寸是几个手指础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也称。

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