万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司不良债权转让项目(mù)”，债权(q张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事uán)总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司北京市分公司(sī)（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北(běi)分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确(què)实已(yǐ)经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以(yǐ)向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的(de)股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对(duì)手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱(jù)乐(lè)部资(zī)产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫(hè)置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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