饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产经纪机构存在利(lì)用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中原地产首(shǒu)席分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房(fáng)占市场成(chéng)交(jiāo)比例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住(zhù)房政策(cè)研究中心决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思(xīn)首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员(yuán)李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金(jīn)额(é)不低的大宗交(jiāo)易，由于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较(jiào)高、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易(yì)行为及其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理和调(diào)控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更(gèng)大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监(jiān)管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关(guān)注最(zuì)多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计(jì)委建设(shè)部(bù)下发的《关(guān)于房地产中介服务收(shōu)费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交(jiāo)价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意(y决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思ì)，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价即(jí)可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应(yīng)当在(zài)经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二手房很多房源(yuán)在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房(fáng)东收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于(yú)变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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