近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分(fēn)配现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析(xī)基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度来看，基础(chǔ)设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的(de)分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(c甲醚的结构式是什么什么形状，甲醚的结构简式怎么写óng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分(fēn)配金额的(de)分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称。

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