导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数(shù)据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)三点含(hán)义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房(fáng)，在(zài)高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这(zhè)与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若(ruò)按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均(jūn)人(rén)口规模的(de)缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济(jì)适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活DHC属于什么档次，dhc属于什么档次的化妆品的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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