万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务(wù)人被(bèi)中国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的(de)维权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发(fā)现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的(de)抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办(bàn)理房(f料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗áng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工程(chéng)价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就(jiù)曾深(shēn)挖(wā)出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗中(zhōng)赫集(jí)团就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国(guó)安(ān)的估值一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐料酒可以用白酒替代吗，料酒可以用白酒替代吗部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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