万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了(le)收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项目(mù)的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处(chù)置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有(yǒu)过错，人(rén)民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(c体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤há)封(fēng)的可以向法院提(tí)出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果这75套房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出(chū)去回本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这75套房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿(zī)态(tài)杀入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从(cóng)这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执(zhí)行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)体重kg是公斤还是斤，体重50kg是多少斤沦为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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