OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前(qián)上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突发(fā)事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放，但(dàn)是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人(rén)士(shì)表示，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备(bèi)一定的(de)投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关注哲(zhé)库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了(le)解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市(shì)场价格(gé)表现也趋(qū)于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月1非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么1日召(zhào)开的线上和(hé)线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区(qū)国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说(shuō)，目前(qián)储备租(zū)户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权益人(rén)有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前(qián)的(de)空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(su非练实不食的练实是什么意思，练实指的是什么ǒ)好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求，也会(huì)根据自身需(xū)求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后，新老资产的管理人都变(biàn)成(chéng)了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位(wèi)和展望，相关负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集(jí)团和张江(jiāng)高(gāo)科(kē)目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步(bù)，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和(hé)市场的(de)信心。”

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