万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国(guó)信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入(rù)房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实(shí)际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安的新东(dōng)家。接(jiē)着在(zài)2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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