青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗　“现在的(de)房地产(chǎn)很难再(zài)出现像过去十年的系统性行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向《红周刊》表(biǎo)示，房地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加(jiā)明(míng)显，让机构和投资者的关(guān)注(zhù)度(dù)从板块向单个标(biāo)的转(zhuǎn)移(yí)。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，从行(xíng)业来看，无论是(shì)业绩，还是(shì)估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反(fǎn)复地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下的(de)空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个(gè)股阿尔法重要参考

　　那(nà)么如何(hé)寻找(zhǎo)房地产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在房地产赛道(dào)中(zhōng)进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选了半天(tiān)，标(biāo)的公司出现爆雷(léi)的情况。除此(cǐ)之外，洪(hóng)灏指出(chū)，需要满足以下三个基准(zhǔn)：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率较低的、此(cǐ)前没有踩(cǎi)过红线的(de)。

　　他(tā)还表(biǎo)示(shì)，如果关(guān)注一下今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源(yuán)，可(kě)以发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要(yào)资(zī)金(jīn)来源来自(zì)新盘的销售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实(shí)主(zhǔ)要(yào)还是那(nà)些有国企背景的房企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业(yè)出现了(le)一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无论是在销售，还(hái)是(shì)融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场表现相对(duì)较好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现(xiàn)很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行(xíng)业内，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到(dào)如何(hé)挖(wā)掘(jué)，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体一点，就是它的净借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是(shì)行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高的(de)；融资(zī)成本是否是行业内(nèi)最低的；建安(ān)成本是否也是业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房企并(bìng)不多(duō)。即便是在国央企中，仍(réng)有(yǒu)部(bù)分房企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城投(tóu)、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央(yāng)企“三(sān)道(dào)红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务(wù)指(zhǐ)标称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值得(dé)注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企，甚(shèn)至地方国企开(kāi)始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国央(yāng)企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张(zhāng)弛有度(dù)尤为重(zhòng)要，节奏把握准确(què)，有助(zhù)于房(fáng)企储备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市(shì)场(chǎng)，以及过于(yú)激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前(qián)的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈(chén)昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一(yī)家房企进行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了(le)，其开始(shǐ)在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市进行大举拿(ná)地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的(de)33％左右水(shuǐ)准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该(gāi)房(fáng)企新购入(rù)地块也实现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的楼盘入市(shì)。像这(zhè)类企业就符(fú)合(hé)“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点。一方面，在(zài)于(yú)它(tā)本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它(tā)的(de)扩张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相(xiāng)反(fǎn)，有(yǒu)些房企的扩张速度让人感(gǎn)觉(jué)又(yòu)回到了2016年、2017年，或者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到(dào)机会时要(yào)出手，但出(chū)手(shǒu)的章法仍要(yào)小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太(tài)快，但未来的两年市场没有想象得那么好，可(kě)能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一家房企的扩张速(sù)度是否激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看(kàn)房(fáng)企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难(nán)看(kàn)出，这(zhè)一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求(qiú)不得高(gāo)于100％要更加(jiā)严(yán)格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么(me)快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债(zhài)率提高到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的(de)房企(qǐ)梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀(xiù)地产、绿城中国、保利发展等房企2022年(nián)净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在2020年(nián)至2022年期间，依(yī)次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团等房(fáng)企在践(jiàn)行(xíng)较积极的(de)拿地策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢家(jiā)”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准来看(kàn)国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在各维度的实际表现上，国央企确实会更(gèng)胜一(yī)筹。如国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融就(jiù)融，这样，国央企自然而然就具有(yǒu)天然(rán)优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到(dào)机(jī)构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股(gǔ)东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商(shāng)银行(xíng)股份(fèn)有限公司－景顺长城(chéng)中国回报灵活配(pèi)置混合型证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等(děng)。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠(zhū)海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限公(gōng)司就(jiù)长期(qī)持有滨江(jiāng)集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几只产品(pǐn)合计持有滨江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身的基(jī)本面(miàn)表现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三(sān)年(nián)时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在(zài)业绩表现、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了(le)较强的增长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年～2022年(nián)期(qī)间(jiān)，滨江集团扣非归(guī)母(mǔ)净利润依次(cì)为21.27亿元、29.87亿(yì)元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近(jìn)期发布的(de)2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了(le)扣非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿(yì)元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜(tóng)时代”仍(réng)能保持自(zì)身业绩的(de)持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略(lüè)布局关系密(mì)切。根(gēn)据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近(jìn)七成营收来自杭州地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近(jìn)三(sān)年持续稳居(jū)杭(háng)州(zhōu)房企销售排名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土储补充同样(yàng)较(jiào)为积极，根据(jù)诸葛找房、住在杭州网(wǎng)数据显(xiǎn)示(shì)，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地(dì)金额依次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出表现，也让滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名(míng)已冲进前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿(yì)元，位列(liè)房企第(dì)九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团(tuán)股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近(jìn)期(qī)，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家机构的(de)集中调(diào)研(yán)。滨(bīn)江集团发布(bù)公(gōng)告表示(shì)，公司于5月10日接(jiē)受了信(xìn)达证券、金鹰基金(jīn)、建(jiàn)信(xìn)养老、新华养老等18家机(jī)构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量赛道

　　机构在(zài)下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房地(dì)产产业(yè)链上(shàng)的中(zhōng)游(yóu)环(huán)节，其上游主要为钢(gāng)铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主(zhǔ)要包括中(zhōng)介服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器(qì)、物业(yè)管理、家(jiā)居用品。综合(hé)《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材料(liào)端(duān)息息相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构(gòu)寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至下(xià)游。“中(zhōng)国房地产行业在进(jìn)入存量房时代，所以对地产(chǎn)产业(yè)链，尤其是偏消费属性的家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模越来越大(dà)，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新的需求也会越来越多。美国过去的数据充分说明(míng)了这一点(diǎn)，在新房(fáng)销售见(jiàn)顶之后，家具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和内装相(xiāng)关的(de)行业，例如(rú)消费建材(cái)、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据(jù)《红周(zhōu)刊》对下(xià)游细(xì)分中相关赛道龙(lóng)头年内表现的统计，目(mù)前(qián)暂居前两位的(de)都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前(qián)者青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗在(zài)月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡眠家居、生(shēng)活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷(kù)奇(qí)智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报(bào)告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司一季报的(de)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重(zhòng)仓(cāng)股的天下，彼(bǐ)时(shí)包括公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中欧(ōu)潜(qián)力价值(zhí)、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新价值和私(sī)募(mù)的明(míng)河(hé)2016，都(dōu)在其中(zhōng)出(chū)现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基(jī)金经(jīng)理曹名(míng)长(zhǎng)在管的产品(pǐn)，首季(jì)其(qí)同时(shí)重仓的房地产产(chǎn)业链股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经(jīng)风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因(yīn)素一度(dù)沉寂(jì)，不过好(hǎo)在(zài)困境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家居板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是(shì)营收还是归母净利润(rùn)，公司都实现(xiàn)了同(tóng)比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通(tōng)股股东来看，《红(hóng)周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的(de)广发策略(lüè)优选和广发安(ān)宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品也(yě)成(chéng)为志邦家(jiā)居十大流通股(gǔ)股东中仅有的(de)两(liǎng)只公募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类(lèi)标(biāo)的情有独钟(zhōng)，在另一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱柜中(zhōng)，他管理的(d青少年是几岁到几岁了 20岁还能叫少年吗e)全(quán)部三只产(chǎn)品均(jūn)登榜十大流通股股东，其也(yě)成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家居家(jiā)纺外，下(xià)游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这(zhè)类标(biāo)的大多在香港上市，如何选择成为(wèi)难(nán)题(tí)。对此，前述上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理举例分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛(máo)利的行业(yè)，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公司还是希望挣的是市(shì)场(chǎng)化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的(de)绿城服务(wù)为例，它在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是(shì)比(bǐ)较高的，每年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分项目到期之(zhī)后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期(qī)还能做(zuò)到(dào)产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产品提价的公司很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后(hòu)面因为保安这(zhè)些(xiē)固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没(méi)有特别好(hǎo)，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非常大的(de)。但是(shì)该公司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后(hòu)提价(jià)率比较高(gāo)，这跟它的定位和比较好的服务(wù)是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步(bù)强(qiáng)调。

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