5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占(zhàn)流通股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排(pái)名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行亲爱的让你㖭我下黑业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年亲爱的让你㖭我下黑的民营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其(qí)布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(亲爱的让你㖭我下黑wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民(mín)营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说(shuō)估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业(yè)集(jí)中度提(tí)升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可(kě)能(néng)会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也(yě)就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及(jí)上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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