导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分(fēn)化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既(jì)有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高(gāo)房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一(yī)半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及(jí)全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上(shàng)升维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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