一(yī)线城市，也不(bù)端着了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消二(èr)手房指导(dǎo)价的(de)消息在房(fáng)产圈(quān)刷(shuā)屏了。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这么(me)重(zhòng)要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导价被称(chēng)为(wèi)“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎是最后一个(gè)还在“认真”实施(shī)这(zhè)条(tiáo)政(zhèng)策的城市，最后(hòu)深圳是房价前三(sān)的(de)核心(xīn)城(chéng)市(shì)。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举(jǔ)一动(dòng)都具有风向标意义(yì)。

　　有分析人士(shì)指出，深圳二手房指导价如果取消，首先(xiān)有(yǒu)利于(yú)深圳二(èr)手房回暖，然(rán)后(hòu)二(èr)手(shǒu)房回暖(nuǎn)有利于深(shēn)圳楼市(shì)总体回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市回暖有(yǒu)利于全(quán)国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传(chuán)“二手(shǒu)房指(zhǐ)导价”正式结束。传言(yán)称：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价），银行(xíng)核定房价(jià)以网(wǎng)签备案价和评估(gū)价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真(zhēn)正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文(wén)件(jiàn)。据证券时报21日消(xiāo)息，目前深圳多家大行(xíng)表示“尚未接到正式通(tōng)知(zhī)，目前仍按参考价(jià)办(bàn)理按(àn)揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居(jū)研究院研究总监严跃(yuè)进认为，本次政策大(dà)概率为(wèi)真(zhēn)，更多体现为银行(xíng)贷(dài)款等领域按照新的规则进行，但不会出台(tái)正(zhèng)式文件。

　　有时候(hòu)，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手(shǒu)房(fáng)指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气公布了(le)全(quán)市3595个小区的参考价(jià)，很多南山(shān)、福田、宝安(ān)中心区的高价(jià)盘，直接(jiē)按照当时的(de)市场价打了(le)5折、6折来“指(zhǐ)导”，银(yín)行(xíng)只能按照指导价来计算首付、发cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的放贷(dài)款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年(nián)的痛苦，才深知为(wèi)啥叫做——“核弹级(jí)”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以(yǐ)首(shǒu)付3成(chéng)即(jí)300万；如果(guǒ)指导价打七折即(jí)700万，那么首付3成210万，加上cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的(shàng)需要全(quán)款支(zhī)付的(de)部(bù)分(fēn)，实际首付去到了(le)510万(wàn)，相当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大批量买家(jiā)，失(shī)去(qù)了购(gòu)房能力，相当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行二(èr)手(shǒu)房参考(kǎo)价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州等10多个城市陆续(xù)跟进。事实也(yě)确实证明了，这条政策的(de)“核弹”级别。

　　到(dào)了(le)2021年(nián)10月，根据安居客(kè)的统计，实施二手房指导价的10个(gè)城市，有(yǒu)8个(gè)挂牌价(jià)降了。

　　2022年受(shòu)到(dào)疫情的(de)影响(xiǎng)，二手房(fáng)更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价只有6个同(tóng)比(bǐ)上(shàng)涨(zhǎng)，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人(rén)付出了沉重(zhòng)代(dài)价(jià)

　　据深圳乐有家研究(jiū)中(zhōng)心数据(jù)显示：成交量(liàng)上，二手房指导价出台当(dāng)年，深圳二手(shǒu)住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比下滑47％，全年成交量(liàng)仅2.2万套，创近(jìn)二十(shí)年最低记(jì)录，相(xiāng)较2020市场(chǎng)高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于及接近(jìn)参考价(jià)的房(fáng)源占比大幅增加。2023年一季度，深圳各区二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只(zhǐ)有真实(shí)经(jīng)历其(qí)中的人，才(cái)能深切(qiè)的(de)感知其(qí)威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新闻不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆(gān)买了2套华润城，月(yuè)供(gōng)12万(wàn)，最终亏损1000万破产。据(jù)媒(méi)体推测，如果案例(lì)属实，买家的(de)实际购(gòu)房成本高达20万/平，目(mù)前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加这(zhè)三(sān)年的房贷和(hé)持有成本(běn)，差(chà)不(bù)多(duō)亏损超千万。

　　深圳一大批人这两年感(gǎn)受到了太(tài)多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下(xià)多年新低，学(xué)区房神(shén)话不再，房(fáng)产中介(jiè)的日子(zi)难过，投(tóu)资客挥泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以来(lái)，实(shí)施了(le)二手房指(zhǐ)导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目前只有深圳还(hái)是最(zuì)后的“堡(bǎo)垒(lěi)”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明(míng)显

　　最近一(yī)线城市也不端着了。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭(tíng)和职住(zhù)平衡家庭(tíng)购房(fáng)支持(chí)政策(cè)。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩家庭在新房计分(fēn)制度政策(cè)上的支持。

　　从最新公布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅(zhái)销售(shòu)价格变动(dòng)情况(kuàng)来看，广州(zhōu)、深圳的新房(fáng)、二手(shǒu)房价(jià)格仍然(rán)是同比去年依然是下降的(de)。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增长了，其他二线城(chéng)市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市价格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事(shì)实(shí)上，上面(miàn)可能更急。3月(yuè)份，两部门(mén)联合发文，全面推动二手房“带(dài)押过户”全国实施，这是(shì)一条被广泛好评的新政(zhèng)。对于激活(huó)二(èr)手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用。

　　住建(jiàn)部(bù)部长倪虹(hóng)近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企(qǐ)业(yè)要发(fā)挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理解一(yī)下这两个词，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱如果(guǒ)不行了(le)，上面不就(jiù)塌(tā)了(le)嘛？压舱石如(rú)果压(yā)不住(zhù)，小船不就翻(fān)了(le)？

　　也(yě)许(xǔ)，今(jīn)年(nián)扶持(chí)楼市的政策，还有一(yī)大波正(zhèng)在(zài)路(lù)上...

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