5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第(dì)一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cón将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》g)第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòn将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》g)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务(wù)关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额(é)持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要(yào)是因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场(chǎng)从(cóng)四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等(děng)极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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