文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东(dōng)、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国(guó)一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高(gāo)，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思，因(yīn)此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的(de)行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的(de)资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地房地产历(lì)经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。<对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思/p>

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会(huì)固定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现(xiàn)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完(wán)全由银行(xíng)承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没有统一的预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房(fáng)者提供(gōng)一(yī)定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及(jí)墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极(jí)为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也(yě)依(yī)照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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