5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的(de)两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持有(yǒu)的(de)房地产行业(yè)标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资(zī)愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年(nián)四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大(dà)之(zhī)列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗包括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中(zhōng)，综合(hé)竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上(shàng)涨的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理服务(wù)、工(gōng)程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅(yì福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗)邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本(běn)不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产(chǎn)股或(huò)存(cún)在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资(zī)产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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