饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担、侵害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费、严格(gé)实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成(chéng)交(jiāo)依赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从(cóng)开(kāi)发商过(guò)渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通(tōng)过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义(yì)更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据(jù)是1995年(nián)国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的(de)《关(guān)于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同(tóng)意(yì)，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介(jiè)费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由各中介机(jī)构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过(guò)程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及工资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场监管等(děng)部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规(guī)范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上(shàng)很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短an>经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来(lái)如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提(tí)出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半的(de)中介费，但在一些热(rè)点城市(shì)的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用其(qí)支配(pèi)地位，在原先(xiān)经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往往会(huì)将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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